Aunque los tipos de interés están bajando y muchas familias han podido ahorrar, el mercado de la vivienda sigue mostrando un gran problema: hay mucha gente que quiere comprar casa, pero no hay suficientes viviendas disponibles.
Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, el desequilibrio entre la oferta y la demanda es cada vez mayor. “Si no resolvemos esta falta de viviendas, muchas personas quedarán fuera del mercado residencial”, afirma.
Qué está pasando con el mercado inmobiliario
En 2025 se espera que el número de compraventas crezca un 10,8% y que las hipotecas suban un 16,7%. En 2026, también habrá crecimiento, aunque menor: un 4,9% en compraventas y un 6,4% en hipotecas.
A pesar de que cada vez se construyen más viviendas, el ritmo es insuficiente. España crea más hogares nuevos de los que puede cubrir con vivienda disponible. Por eso los precios siguen altos y el mercado continúa muy tensionado.
Los alquileres, además, se encuentran en niveles máximos, lo que dificulta aún más el acceso a la vivienda.
El problema no es la economía: es la falta de viviendas
Aunque la economía española está funcionando bien —más empleo, crecimiento estable y tipos de interés en proceso de estabilización— el verdadero reto está en conseguir más vivienda accesible.
Según pisos.com, el futuro del mercado no dependerá tanto de la evolución económica o de los tipos hipotecarios, sino de la capacidad del país para:
- construir más viviendas,
- simplificar los procesos de promoción urbanística, y
- ofrecer opciones asequibles.
España cerrará 2025 con un crecimiento del PIB de entre un 2,6% y un 3%, y con una inflación cercana al 2,5%-2,8%. Para 2026, se espera un crecimiento más moderado, junto a una inflación entre el 2% y el 2,4%.
Sin embargo, este buen contexto económico no está facilitando el acceso a la vivienda.
Ahorro, empleo y mercado hipotecario
En los últimos años las familias han podido ahorrar más, gracias sobre todo a la estabilidad del empleo. Pero ese ahorro se está destinando ahora a mantener el consumo, no a comprar vivienda.
Además, aunque los tipos de interés son más bajos y las hipotecas resultan más atractivas, esto no significa que todo el mundo pueda acceder a ellas.
Los bancos empiezan a endurecer criterios: muchas personas tienen ingresos suficientes para pagar una cuota mensual, pero no cuentan con el ahorro necesario para la entrada inicial.
El precio de la vivienda sigue subiendo
El precio de la vivienda no deja de aumentar. Las zonas donde los precios ya eran altos empiezan a estabilizarse, pero otras siguen creciendo con fuerza.
En 2025 la construcción de nuevas viviendas aumentará alrededor de un 13,7%, y en 2026 crecerá cerca de un 7,8%. Aun así, será insuficiente para cubrir la demanda real.
Las compraventas están en cifras muy elevadas: se cerrarán más de 709.000 operaciones este año, y unas 744.000 en 2026. Pero la mayoría de compradores no son jóvenes: este grupo continúa prácticamente fuera del mercado.
Las hipotecas mantienen su impulso
Las hipotecas también crecen a gran ritmo: más de 496.000 en 2025 y unas 528.000 en 2026.
Las bajadas graduales de los tipos del Banco Central Europeo ayudan a que vuelvan operaciones que antes estaban paradas, pero los bancos serán cada vez más selectivos: quien no tenga suficiente ahorro inicial, quedará fuera.
El alquiler: el mercado más tensionado
El mercado del alquiler es el más desequilibrado. Hay muchos más inquilinos que viviendas disponibles, y esto empuja los precios hacia arriba.
En 2025, el alquiler subirá alrededor de un 10%, y en 2026 cerca de un 6,8%.
Para muchas familias, el alquiler no es una elección, sino la única opción. Pero el incremento constante de precios hace que esta alternativa sea cada vez más difícil de asumir.
Según Ferran Font, el futuro apunta a “un mercado dividido”:
- personas que podrán pagar las rentas crecientes, y
- personas atrapadas en un ciclo de gastos elevados sin acceso real a una vivienda estable.
