Diccionario hipotecario
Todo lo que necesitas saber sobre hipotecas. Los términos y expresiones normalmente utilizados, explicados de forma sencilla.
🏦 Tipos de interés y conceptos financieros
TIN
(Tipo de interés Nominal)
Es el porcentaje que el banco cobra por prestarte el dinero, sin contar comisiones ni otros gastos.
TAE
(Tasa Anual Equivalente)
Refleja el coste real de la hipoteca, ya que incluye el TIN + comisiones + gastos obligatorios. Permite comparar hipotecas entre sí.
Interés fijo
El tipo de interés no cambia durante toda la vida del préstamo. Pagas siempre la misma cuota.
Interés variable
El interés cambia según un índice (normalmente el Euríbor). La cuota puede subir o bajar.
Interés mixto
Combina un periodo inicial a tipo fijo y el resto del préstamo a tipo variable.
Euribor
Índice de referencia que usan la mayoría de hipotecas variables. Si sube, tu cuota sube; si baja, tu cuota baja.
Diferencial
Porcentaje que el banco suma al Euríbor para calcular el interés variable. Ejemplo: Euríbor + 1%.
Comisión de apertura
Gasto inicial que cobra el banco por abrir la hipoteca. Puede ser un porcentaje o un importe fijo.
Comisión de estudio
Coste por analizar tu solicitud de hipoteca. Ya casi ningún banco la cobra.
Comisión de amortización parcial
Penalización si adelantas parte de la deuda.
Comisión de amortización total o cancelación
Penalización por devolver toda la hipoteca antes de tiempo.
Comisión por subrogación
Coste por cambiar el préstamo de un banco a otro.
Comisión por novación
Coste por modificar condiciones de la hipoteca con el mismo banco (plazo, tipo de interés, etc.).
IRPH
(Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios)
Índice de referencia alternativo al Euribor.
📑 Tipos de hipoteca
Hipoteca 100%
Financia el 100% del valor de compra. Normalmente exige avalistas.
Hipoteca 90% / 80%
Porcentaje habitual que financian los bancos (la mayoría financian hasta el 80%).
Hipoteca Autopromotor
Préstamo para construir tu propia vivienda por fases.
Hipoteca Puente
Solución temporal para comprar una vivienda mientras vendes la actual.
Hipoteca inversa
El banco te paga una renta mensual usando tu vivienda como garantía (para mayores de 65 años).
Subrogación de acreedor
Cambiar tu hipoteca a otro banco para mejorar condiciones.
Subrogación de deudor
El comprador de una vivienda se queda con la hipoteca del vendedor.
Novación
Modificación de condiciones con el mismo banco sin cambiar la hipoteca a otra entidad.
📉 Cuotas, pagos y plazos
Carencia
Periodo en el que pagas solo intereses o no pagas nada (muy poco habitual en hipotecas residenciales).
Intereses ordinarios
Los intereses normales de cada cuota.
Intereses de demora
Intereses más altos que se aplican si te retrasas en un pago.
Sistema de amortización francés
El más usado en España: la cuota es fija, pero al principio pagas más intereses que capital.
🗂️ Documentos y valoraciones
Tasación
Informe obligatorio que determina el valor de la vivienda. Lo hace una tasadora homologada.
Valor de tasación
Valor asignado por el tasador, no siempre coincide con el precio de venta.
Nota Simple
Documento del Registro de la Propiedad que acredita quién es el propietario y si hay cargas.
Escritura de préstamo hipotecario
Documento firmado ante notario que recoge las condiciones de la hipoteca.
FEIN
(Ficha Europea de Información Normalizada)
Documento con las condiciones finales de tu hipoteca, obligatorio por ley.
FiAE
(Ficha de Advertencias Estandarizadas)
Documento que explica cláusulas complejas o de riesgo.
Preacuerdo / Oferta vinculante
Propuesta oficial del banco con condiciones confirmadas.
Certificado de eficiencia energética
Documento de la vivienda, no afecta directamente a la hipoteca pero es obligatorio en compra/venta.
FIPRE
Documento informativo que resume las condiciones generales de una hipoteca antes de solicitarla, sin compromiso para el banco ni el cliente.
🧾 Gastos hipotecarios y de compraventa
Gastos de Tasación
Coste de tasar la vivienda (400–600 € aprox.).
Gastos notariales
Coste de la escritura. En hipoteca, los paga el banco.
Registro de la propiedad
Inscribir la hipoteca. En hipoteca, lo paga el banco.
Gestoría
Tramitan documentación. En hipoteca la paga el banco.
Impuesto AJD (Actos Jurídicos Documentados)
Lo paga el banco en hipotecas nuevas.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Impuesto si la vivienda es de segunda mano. Lo paga el comprador
IVA
Impuesto si la vivienda es nueva del promotor (10%). Lo paga el comprador
Plusvalía municipal
Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos. Lo paga el vendedor.
👥 Figuras y participantes
Titular de la hipoteca
Persona que firma y debe devolver el préstamo.
Cotitular
Dos o más personas que comparten la hipoteca.
Aval
Persona que responde con su patrimonio si el titular no paga.
Fiador solidario
Tipo de aval en el que el avalista responde igual que el titular desde el primer impago.
Intermediario de crédito inmobiliario (como AlfaBroker)
Profesional que gestiona y negocia hipotecas con los bancos en nombre del cliente.
Tasador
Profesional homologado para valorar inmuebles.
🏚️ Conceptos legales importantes
Cláusula suelo
Límite mínimo que se aplica en hipotecas variables. Prácticamente desaparecida y prohibida si no está muy clara.
Cláusula techo
Límite máximo que puede alcanzar tu tipo de interés.
Cláusula de vencimiento anticipado
El banco puede exigir toda la deuda si el cliente incumple pagos graves (regulado por ley).
Cláusulas abusivas
Condiciones ilegales que perjudican al consumidor.
LTV (Loan to Value)
Porcentaje que el banco presta respecto al valor de tasación. Ejemplo: 80% LTV.
Responsabilidad hipotecaria
Importe máximo por el que responde la vivienda en caso de impago (incluye principal, intereses y costas).
Dación en pago
Acuerdo por el se entrega la vivienda al banco para cancelar definitivamente la deuda hipotecaria pendiente
Quita
Reducción acordada del importe total de una deuda, de modo que el deudor paga menos de lo que debía inicialmente.
Condonación de deuda
Es la renuncia total o parcial al prestamo por parte del banco.
📊 Otros conceptos relevantes
Bonificaciones
Descuentos en el interés si contratas productos del banco (seguros, nómina, tarjetas…).
Productos vinculados
Servicios obligatorios para acceder a determinadas condiciones (desde 2019, casi no pueden ser obligatorios).
Score crediticio
Puntuación interna del banco según tu perfil financiero.
Endeudamiento máximo
Porcentaje de tus ingresos destinado a pagar la hipoteca. El límite recomendado en un banco tradicional es 30–35%.