Hipotecas Autopromotor: Guía para financiar la construcción de tu propia casa
Construir tu propia vivienda es un sueño muy común: una casa hecha a tu gusto, con el diseño que quieres y sin renunciar a lo importante. Pero también es un proyecto que requiere planificación, porque no se financia igual que comprar una vivienda ya construida.
La hipoteca autopromotor es el producto pensado para este caso: te permite financiar la construcción en un terreno que ya tienes (o vas a tener), con desembolso por fases y, normalmente, con un periodo en el que pagas menos mientras dura la obra.
En esta guía te explico qué es, cómo funciona, cuánto se financia realmente, qué necesitas presentar y qué gastos debes tener en cuenta, con ejemplos fáciles.
¿Qué es una hipoteca autopromotor?
Una hipoteca autopromotor es una hipoteca diseñada para construir una vivienda nueva en un terreno que ya es tuyo (o que vas a comprar y aportar a la operación). En vez de darte el dinero de golpe, el banco lo entrega poco a poco, a medida que la obra avanza.
En la práctica, tú actúas como “promotor” de tu propia casa: decides el proyecto, contratas técnicos, gestionas la obra y el banco va financiando el proceso.
¿Cómo funciona la financiación por fases?
La clave de estas hipotecas es el desembolso por tramos. El banco va liberando dinero cuando se van cumpliendo etapas de obra, normalmente con un certificado del arquitecto/aparejador confirmando el avance.
Un esquema típico suele ser:
Primer desembolso (inicio de obra)
Para preparación, movimiento de tierras, cimentación… (por ejemplo 15%–25%)Desembolsos intermedios
Estructura, cerramientos, instalaciones… (se libera dinero tras cada hito)Último desembolso (final de obra)
Cuando la vivienda está terminada y se aportan documentos finales (por ejemplo 15%–25%)
✅ Ventaja importante: durante la construcción solo pagas intereses del dinero que ya te han entregado, no del total aprobado. Por eso la cuota suele ser más baja mientras dura la obra.
¿Cuánto financian las hipotecas autopromotor? ¿Existe el 100%?
Lo habitual es que los bancos financien entre el 70% y el 80% del coste de construcción o del valor final de la vivienda (según entidad y operación). Eso significa que normalmente necesitarás aportar un 20%–30% con ahorro propio.
¿Se puede llegar al 100%?
En la práctica, es raro, pero puede estudiarse en casos muy concretos:
perfil muy solvente
terreno con mucho valor y bien ubicado
garantías adicionales
margen suficiente en tasación y ratios
Lo normal es preparar el proyecto pensando en aportar un colchón, porque en una obra siempre aparecen imprevistos.
Requisitos para pedir una hipoteca autopromotor
Aquí los bancos son más exigentes que en una hipoteca de compra, porque no solo miran tu solvencia: también miran que el proyecto sea viable.
Requisitos técnicos más comunes
Propiedad del terreno (escritura y nota simple)
Proyecto de obra visado por el colegio profesional
Licencia municipal de obras
Presupuesto detallado y planificación de obra
Dirección facultativa (arquitecto y, normalmente, aparejador)
Tasación (incluyendo valor estimado tras la obra)
En algunos casos: seguro decenal y otros seguros según el tipo de vivienda y el banco
Requisitos personales
Ingresos estables y demostrables
Endeudamiento razonable (idealmente < 30–35% de ingresos)
Historial crediticio limpio
Aportación propia para completar el presupuesto
Edad que permita terminar el préstamo dentro del plazo que acepte el banco
Ejemplo real con números fáciles
Imagina este proyecto:
Terreno (ya es tuyo): 50.000 €
Presupuesto de construcción: 250.000 €
El banco financia el 80% de la obra: 200.000 €
Aportación del autopromotor: 50.000 €
Desembolso por fases (ejemplo)
Fase 1 (cimentación) 20% → 50.000 €
Fase 2 (estructura) 30% → 75.000 €
Fase 3 (cerramientos) 25% → 62.500 €
Fase 4 (acabados) 25% → 62.500 €
Durante la obra, pagarías intereses solo sobre lo dispuesto. Si el tipo fuese aprox. 3%:
Con 50.000 € dispuestos → intereses aprox. 125 €/mes
Con 200.000 € dispuestos → intereses aprox. 500 €/mes
Cuando la obra termina, la hipoteca pasa a amortización normal (capital + intereses).
Ejemplo orientativo: 200.000 € a 25 años al 3% → cuota aprox. 950 €/mes.
(Son cifras orientativas, cada banco y perfil cambia el resultado.)
Impuestos y gastos que debes tener en cuenta al construir
Además del coste de la obra, en autopromoción hay gastos que mucha gente subestima:
IVA de la obra (10%) en la construcción (según concepto y facturación)
ICIO (impuesto municipal, suele rondar 2%–4% del presupuesto)
Tasas municipales (licencia, residuos, etc.)
Honorarios de técnicos (arquitecto, aparejador, etc.) con IVA (normalmente 21%)
Tasación
Notaría/registro de la hipoteca
AJD (según comunidad autónoma y condiciones)
Posibles comisiones bancarias (apertura/estudio, según banco)
📌 Consejo práctico: añade un colchón del 10% para imprevistos. En obra nueva es muy común que el presupuesto se mueva.
Consejos para que el banco te diga “sí”
Lleva el proyecto muy bien documentado desde el principio
Presenta un presupuesto realista y con margen
Evita deudas de consumo antes de pedir la hipoteca
Ten la aportación propia preparada (y demostrable)
Asegúrate de que terreno + proyecto + licencia están claros
Compara entidades: no todos los bancos trabajan igual autopromoción
Preguntas frecuentes rápidas
¿Puedo elegir tipo fijo o variable?
Sí, igual que una hipoteca normal: fijo = estabilidad; variable = puede salir más barato al inicio.
¿Necesito contratar una constructora?
Depende del banco. Algunos lo exigen; otros permiten autopromoción más directa, pero igualmente piden control técnico.
¿Y si el presupuesto sube?
Se puede intentar ampliar (novación) si hay margen en tasación y solvencia, pero no está garantizado. Por eso es clave el colchón.
¿Se puede cambiar a otro banco después?
Cuando la vivienda ya está terminada, normalmente puedes estudiar una subrogación para mejorar condiciones.
Alfa Broker: te ayudamos a financiar tu casa paso a paso
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Revisamos si tu perfil encaja con la autopromoción
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Comparamos opciones y negociamos condiciones
Te acompañamos durante todo el proceso hasta la firma
Si estás pensando en construir tu casa, lo mejor es hacerlo con una estrategia clara y números bien hechos. Cuéntanos tu caso y lo estudiamos contigo.