Hace apenas unos años, el modelo Build to Rent (BTR), conocido como “construir para alquilar”, se presentaba como la gran revolución del mercado inmobiliario en España. En 2021, las expectativas eran enormes: miles de viviendas destinadas al alquiler, gestionadas por operadores profesionales, prometían cambiar la forma en que accedemos a la vivienda.
Pero la realidad en 2025 es muy distinta. ¿Qué ha pasado para que esta tendencia, que parecía imparable, esté hoy en declive? Vamos a analizarlo.
Un inicio prometedor… y una caída inesperada
En su lanzamiento, el BTR se veía como la solución para la falta de oferta de alquiler. Las previsiones eran ambiciosas:
- 2021: 90.180 viviendas proyectadas para 2025-2026.
- 2022: la cifra subió a 102.560 viviendas.
Sin embargo, la realidad es que solo se han ejecutado unas 15.000, apenas un 14,5% del objetivo, y con costes mucho más altos de lo previsto. Además, la mayoría de los proyectos se concentran en Madrid y Barcelona.
¿Por qué no salen las cuentas?
Los expertos señalan varias razones que han frenado el desarrollo del BTR:
- Precio del suelo
En las grandes ciudades, el suelo puede costar entre 1.500 y 3.000 €/m², llegando a representar el 40% del valor total de la vivienda. Esto implica que el precio de venta debería rondar los 9.000 €/m² y el alquiler unos 37,5 €/m² al mes. ¿Quién puede pagar eso? - Rentabilidad exigida por los inversores
Con la subida de la rentabilidad de los bonos del Estado y la incertidumbre regulatoria, los inversores piden más margen, lo que complica aún más la viabilidad. - Financiación y costes de construcción
Las condiciones de financiación se han endurecido y los costes de construcción han subido más de un 40% desde 2020.
¿Hay esperanza en la vivienda asequible?
Los proyectos de alquiler asequible mediante colaboración público-privada ofrecen algo de oxígeno. Comunidades como Madrid, Cataluña, País Vasco, Andalucía y Comunidad Valenciana trabajan en garantías legales para atraer inversión. Sin embargo, si no se equilibran los factores del mercado, estas iniciativas seguirán siendo insuficientes.
Conclusión
El Build to Rent llegó con fuerza, pero hoy se enfrenta a una tormenta perfecta: precios elevados, incertidumbre regulatoria y costes disparados. Mientras tanto, el mercado se inclina hacia la vivienda en venta, que ofrece mayor seguridad para los inversores.
¿Será capaz el BTR de reinventarse? Todo dependerá de la capacidad para ajustar precios, mejorar la seguridad jurídica y fomentar la colaboración público-privada.
