Subrogación de hipotecas

Subrogación de hipotecas: guía para cambiar tu hipoteca de banco y pagar menos

¿Y si pudieras cambiar tu hipoteca de banco y conseguir una cuota más baja, menos comisiones o mejores condiciones… sin cancelar tu préstamo actual?

Eso es exactamente lo que permite la subrogación de hipoteca: trasladar tu hipoteca a otra entidad que te ofrezca mejores condiciones. Y aunque suene complicado, en realidad es un proceso bastante común y, bien planteado, puede suponer un ahorro importante.

En esta guía te explico de forma sencilla:

qué es la subrogación
cuándo compensa
qué gastos tiene
los pasos del proceso
ejemplos reales de ahorro
errores frecuentes (y cómo evitarlos)

¿Qué es la subrogación de hipoteca?

La subrogación de hipoteca es un cambio dentro de una hipoteca ya existente. Hay dos tipos principales:

1) Subrogación acreedora (la más habitual)

Es cuando cambias tu hipoteca de un banco a otro para mejorar condiciones, por ejemplo:

bajar el interés
reducir vinculaciones (seguros, tarjetas, etc.)
cambiar el plazo
pasar de variable a fijo (o al revés)

📌 Importante: no cancelas la hipoteca, simplemente se traslada al nuevo banco mediante escritura en notaría.

2) Subrogación de deudor

Es cuando cambia el titular de la hipoteca. Suele ocurrir en una compraventa, por ejemplo:

vendes la vivienda
el comprador se queda con tu hipoteca y asume la deuda

¿Cuándo compensa hacer una subrogación?

En general, compensa cuando el ahorro que consigues (mes a mes y en intereses totales) es mucho mayor que los costes del cambio.

Suele tener sentido en estos casos:

Tu hipoteca es antigua y tiene un interés alto
Pagas muchas vinculaciones (seguros caros, nómina, productos)
Quieres pasar de variable a fijo por estabilidad
Has mejorado tu perfil (más ingresos, menos deudas) y ahora puedes negociar mejor
El mercado ofrece condiciones mejores que las que tienes

👉 Consejo rápido: si el nuevo banco te mejora el tipo aunque sea “un poco”, en hipotecas grandes puede significar miles de euros de diferencia a lo largo de los años.

Requisitos: ¿qué te pedirá el nuevo banco?

El banco nuevo te estudiará como si fuera una hipoteca nueva, porque asume tu deuda. Normalmente mirará:

Ingresos estables (nómina o ingresos demostrables si eres autónomo)
Endeudamiento razonable (idealmente que tus cuotas no superen el 30–35% de tus ingresos)
Historial limpio (sin impagos, sin ASNEF/RAI)
Tasación y porcentaje financiado (LTV)
Lo habitual es que quieran un LTV máximo aproximado:
- Vivienda habitual: hasta 70–80% según casos
- Segunda vivienda: más bajo (a veces 60–70%)

📌 Si tu deuda pendiente es alta en relación con el valor de la vivienda, puede que te pidan aportar algo de dinero para cuadrar el porcentaje.

Gastos y comisiones: ¿cuánto cuesta subrogar una hipoteca?

Aquí está la buena noticia: en muchos casos es más barato de lo que parece.

Resumen sencillo

✅ Sueles pagar: tasación + (posible comisión si tu hipoteca la tiene)
✅ Suele pagar el banco nuevo: notaría, registro, gestoría y AJD

Pasos del proceso de subrogación (de forma simple)

Comparar ofertas y elegir el banco nuevo
El banco nuevo pide tasación y documentación
El banco nuevo solicita al banco actual el certificado de deuda
Tu banco actual puede hacerte una contraoferta (para retenerte)
Si aceptas la del nuevo banco, se firma en notaría la subrogación
Desde ese momento, tu hipoteca ya está en el banco nuevo

⏱️ Plazo orientativo: normalmente entre 3 y 8 semanas, según documentación y tiempos de tasación.

Novación vs subrogación: ¿qué diferencia hay?

Novación

Renegocias con tu banco actual (sin cambiar de entidad).
Suele ser más rápida, pero el banco puede no ofrecerte la mejor mejora.

✅ Subrogación

Te cambias a otro banco.
Suele permitir mejores condiciones porque comparas varias ofertas.

👉 Idea práctica: muchas veces conviene intentar una novación primero, y si no mejora lo suficiente, ir a subrogación.

Ejemplos claros de ahorro

Ejemplo 1: bajar interés (misma duración)

Deuda pendiente: 180.000 €
Plazo: 25 años
Interés actual: 3%
Nuevo interés: 2,5%

✅ Resultado aproximado:

Cuota baja
Ahorro mensual moderado
Ahorro total en intereses muy relevante a largo plazo

Ejemplo 2: acortar plazo (pagar antes)

Deuda pendiente: 100.000 €
Interés: 3%
Plazo actual: 30 años
Nuevo plazo: 20 años

✅ Resultado:

Pagas más al mes
Pero ahorras mucho en intereses totales
Te quitas la hipoteca antes

Ejemplo 3: quitar vinculaciones

A veces el ahorro no está solo en el interés:
si te obligan a pagar un seguro caro o productos extra, cambiando de banco puedes ahorrar sin tocar el tipo.

Errores frecuentes (y cómo evitarlos)

No comparar varias ofertas: te puedes dejar mejores condiciones fuera.
Mirar solo la cuota: lo importante es la TAE y el coste total (interés + vinculaciones).
No calcular los gastos: aunque sean pocos, hay que sumarlos para ver si compensa.
Empezar sin tener la documentación lista: se alarga el proceso.
No prever una tasación baja: si sale baja, el banco puede reducir financiación.
Aceptar la contraoferta sin revisar todo: a veces mejora una cosa pero empeora otra.

Documentación que suelen pedir

Para vivienda:

Escritura de la vivienda y/o nota simple
Recibo IBI
Recibos de la hipoteca (saldo, cuota)
Tasación (la gestiona el banco nuevo)

Para ingresos:

Asalariados: DNI, nóminas, contrato, renta
Autónomos: DNI, alta, modelos trimestrales y renta

Alfa Broker: te ayudamos a subrogar tu hipoteca con seguridad

En Alfa Broker te ayudamos a estudiar si la subrogación te compensa y a hacerlo bien desde el principio:

Calculamos el ahorro real (cuota, intereses y vinculaciones)
Comparamos ofertas y buscamos la mejor alternativa
Te ayudamos a preparar la documentación para ir más rápido
Te acompañamos en todo el proceso hasta la firma

Si quieres, analizamos tu hipoteca actual y te decimos con números si merece la pena cambiarla o si es mejor negociar con tu banco.